Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą. Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai. Siekiant išvengti tokių nesutarimų ir nesusikalbėjimų tarp valdytojo ir gyventojų, svarbu žinoti, kokia yra pareigos išlaikyti bendrojo naudojimo objektus apimtis.
Bendrojo naudojimo objektai: kas tai?
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai detalizuojami Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje:
- bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos);
- bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
- pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
- vietiniai inžineriniai tinklai – inžineriniai tinklai (statinio statybos sklype (išskyrus statinio vidų) ir už jo ribų nutiesti komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai kartu su maitinimo šaltiniais ir įrenginiais) kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
- bendrojo naudojimo žemės sklypas –bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga. Pavyzdžiui, terasa, įrengta ant daugiabučio namo stogo, kuria naudotis gali tik kelių butų savininkai, yra bendrojo naudojimo objektas tada, kai pagal namo projektą terasos konstrukcijos yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis. Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-3-403/2024).
Tuo tarpu liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas. Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių. Tačiau, jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos paskirstytinos proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-79-378/2016).
Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų priėmimas
CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1). Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“. Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Vadinasi, jeigu ekspertizės akte pateikiama išvada, kad daugiabučio namo stogas yra avarinės būklės, remontas turi būti atliktas nedelsiant, todėl sprendimą tai daryti priima pats bendrojo naudojimo objektų valdytojas, nelaukdamas gyventojų sutikimo.
Vadinasi, butų savininkas turi teisę atsisakyti apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.
Išlaidos – proporcingai buto savininkui priklausančiai daliai
Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas. Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009).
Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Todėl gavus sąskaitą už daugiabučio name atliktus remonto ar renovacijos darbus, svarbu atkreipti dėmesį į aptartą teisinį reguliavimą.
Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą.
Straipsnį parengė Vilniaus universiteto Teisės klinikos konsultantė Ramilė Bartušytė.
